A reforma tributária muda os impostos sobre o consumo aos poucos, de 2026 a 2033. Para o condomínio, que retém tributos quando paga os prestadores, isso significa que algumas retenções mudam, outras continuam iguais e uma acaba.
Este artigo junta tudo em um lugar só e separa três coisas que costumam se misturar:
| Selo | O que significa |
|---|---|
| Definido | Já está na lei ou na Constituição, com data |
| Falta regulamentar | A regra existe, mas a Receita ainda não publicou como aplicar (códigos, declarações) |
| Cenário | Previsão baseada no que a lei permite, sem data ou detalhe definido |
PIS, Cofins e CSLL retidos
4,65% → 1%
Em 01/01/2027
Fica só a CSLL. Definido.
INSS de empresas desoneradas
3,5% → 11%
Em 01/01/2028
Fim da desoneração da folha. Definido.
ISS
2033
Deixa de existir
Reduzido aos poucos a partir de 2029. Definido.
Conteúdo informativo, baseado nas normas publicadas até 07/10/2026. Não substitui a análise do contador do condomínio.
01 · Em poucas palavras
- Em 2027, a retenção de PIS, Cofins e CSLL (o “PCC” de 4,65%) passa a ser só de CSLL, 1%. Vale a data em que o condomínio paga a nota.
- Em 2028, empresas que hoje sofrem retenção de INSS de 3,5% (as da “desoneração da folha”, comuns na construção civil) voltam para a regra geral de 11%.
- De 2029 a 2032, o ISS vai diminuindo, e o ISS retido diminui junto. Em 2033, o ISS acaba e, com ele, a retenção de ISS.
- Não mudam por causa da reforma: o INSS de 11% na regra geral e o Imposto de Renda (que o condomínio só retém sobre o salário dos empregados).
- O condomínio não vai reter os impostos novos (CBS e IBS). A cobrança deles será feita de outro jeito, explicado na seção 04.
02 · A tabela: hoje × futuro
| Retenção | Hoje (2026) | 2027 | 2028 | 2029 a 2032 | 2033 em diante |
|---|---|---|---|---|---|
| PIS, Cofins e CSLL (PCC) | 4,65% | 1% (só CSLL) · Definido | 1% (só CSLL) | 1% (só CSLL) | 1% (só CSLL) |
| INSS, regra geral | 11% | 11% | 11% | 11% | 11% |
| INSS, empresa desonerada (CPRB) | 3,5% | 3,5% | 11% · Definido | 11% | 11% |
| IR sobre salários | Tabela | Tabela | Tabela | Tabela | Tabela |
| IR sobre serviços de empresas | Não há | Não há | Não há | Não há | Não há |
| ISS (São Paulo, 7 serviços) | Alíquota cheia | Alíquota cheia | Alíquota cheia | 90%, 80%, 70% e 60% da alíquota · Definido | Acaba · Definido |
| CBS e IBS (impostos novos) | Não há | Não há retenção pelo condomínio | Não há | Não há | Não há |
03 · O que já está definido
PCC vira CSLL de 1% em 2027
A Lei Complementar nº 214/2025 (art. 509) reescreveu a regra da retenção. A partir de 01/01/2027, o PIS e a Cofins deixam de existir (no lugar entra a CBS) e saem da retenção. A lista de serviços continua a mesma: limpeza, conservação, manutenção, vigilância, serviços profissionais.
O que decide é o dia do pagamento, não o dia da nota:
| Nota emitida | Paga em | Retenção |
|---|---|---|
| Dezembro de 2026 | Dezembro de 2026 | 4,65% |
| Dezembro de 2026 | Janeiro de 2027 | 1% |
INSS de 3,5% acaba em 2028
Algumas empresas, principalmente de construção civil, pagam a contribuição previdenciária sobre o faturamento, e não sobre a folha (a “desoneração da folha”, ou CPRB). Quando o condomínio contrata uma delas por empreitada ou cessão de mão de obra, a retenção é de 3,5%, e não de 11%.
A Lei nº 14.973/2024 acaba com a desoneração aos poucos, e ela termina em 01/01/2028. Em agosto de 2026, a Receita confirmou (Solução de Consulta Cosit nº 153/2026) que os 3,5% valem até o fim de 2027. Em 2028, essas empresas passam para a regra geral de 11%.
ISS diminui e acaba
A Emenda Constitucional nº 132/2023 fixou o calendário: o ISS é cobrado normalmente até 2028; de 2029 a 2032, a alíquota cai para 90%, 80%, 70% e 60% do valor original; em 2033, o ISS deixa de existir e é substituído pelo IBS. Enquanto houver ISS, a regra municipal de retenção continua valendo, mas o valor retido acompanha a alíquota menor.
O condomínio não retém CBS nem IBS
O regulamento da CBS (Decreto nº 12.955, de 29/04/2026) não cria retenção de CBS pelo condomínio que contrata serviços. O condomínio, em regra, nem é contribuinte desses impostos: só passa a ser se optar pelo regime regular ou se as cotas condominiais forem menos de 80% da receita.
04 · O que ainda falta regulamentar e os cenários
Em aberto
Código de DARF e EFD-Reinf para a CSLL de 1%
Hoje, o PCC é pago no DARF 5952 e informado na EFD-Reinf (evento R-4020). Até 07/10/2026, a Receita não havia publicado o código e o ajuste da declaração para a retenção só de CSLL. É algo a acompanhar antes do fechamento de dezembro.
Em aberto
Split payment
É o mecanismo que vai cobrar a CBS e o IBS: no momento do pagamento, o banco ou a instituição de pagamento separa a parte do imposto e manda direto para o governo. A lei prevê que ele comece de forma gradual. As notícias de agosto de 2026 indicam início opcional em 2027, primeiro entre empresas, e ainda sem data para ser obrigatório. Para o condomínio que só contrata serviços, o efeito esperado é pequeno: o valor da nota não muda, muda quem repassa o imposto.
Em aberto
O que substitui a retenção de ISS em 2033
O IBS não tem uma “retenção pelo tomador” como a do ISS paulista. A tendência é que o split payment ocupe esse papel. Os detalhes dependem de regulamentação do Comitê Gestor do IBS.
05 · Exemplos em reais
Limpeza terceirizada, contrato mensal, prestador fora do Simples, nota de R$ 12.000,00 sem materiais:
| Retenção | Paga em 2026 | Paga em 2027 |
|---|---|---|
| PCC / CSLL | R$ 558,00 (4,65%) | R$ 120,00 (1%) |
| INSS | R$ 1.320,00 (11%) | R$ 1.320,00 (11%) |
| Total retido (sem ISS) | R$ 1.878,00 | R$ 1.440,00 |
O custo da nota para o condomínio é o mesmo, R$ 12.000,00. O que muda é quanto vai para a guia e quanto vai para o prestador.
Obra de impermeabilização por construtora na desoneração, nota de R$ 50.000,00, sem materiais previstos no contrato:
| Paga em | INSS retido |
|---|---|
| 2027 | R$ 1.750,00 (3,5%) |
| 2028 | R$ 5.500,00 (11%) |
Obras que atravessam a virada de 2027 para 2028 precisam ter essa diferença prevista no cronograma de pagamentos.
06 · O que fazer agora
- Marque no cadastro quais prestadores estão na desoneração (CPRB)São eles que mudam de 3,5% para 11% em 2028.
- Prepare o sistema de pagamentos para 2027A retenção de PCC precisa cair para 1% pela data do pagamento.
- Revise contratos que citam “4,65%”E avise os prestadores sobre a mudança.
- Planeje o fechamento de dezembro de 2026Defina quais notas serão pagas em dezembro e quais em janeiro.
- Acompanhe a ReceitaCódigo de DARF e ajuste da EFD-Reinf para a CSLL isolada.
- Não mude o que não mudouINSS de 11% na regra geral e IR sobre salários continuam iguais.
07 · Fontes
- Lei Complementar nº 214/2025 – art. 26 (condomínio), arts. 31 a 36 (split payment) e art. 509 (retenção a partir de 2027)
- Lei nº 10.833/2003 – arts. 30 a 36 (retenção de PIS, Cofins e CSLL)
- Decreto nº 12.955/2026 – Regulamento da CBS (art. 25: condomínio; arts. 28 a 35: split payment)
- Lei nº 14.973/2024 – reoneração gradual da folha (fim da CPRB em 2028)
- Lei nº 12.546/2011 – art. 7º, § 6º (retenção de 3,5%)
- Solução de Consulta Cosit nº 153/2026 – retenção de 3,5% em 2025 a 2027
- Lei nº 8.212/1991 – art. 31 (retenção de 11%)
- Emenda Constitucional nº 132/2023 – calendário de transição do ISS para o IBS
- Parecer Normativo CST nº 37/1972 – IR na fonte e condomínios
Virada de 2027 e 2028