O condomínio retém tributos quando paga a maior parte dos prestadores. A retenção mais frequente é a de PIS, Cofins e CSLL, o chamado PCC, de 4,65%. Com a reforma tributária, ela muda em 2027, e outras retenções mudam nos anos seguintes.
Este artigo explica a regra de hoje e o calendário até 2033. Cada mudança vem com um selo:
| Selo | O que significa |
|---|---|
| Definido | Está na lei ou na Constituição, com data |
| Falta regulamentar | A regra existe, mas a Receita ainda não publicou como aplicar (códigos, declarações) |
| A confirmar | Leitura do texto da lei que ainda depende de confirmação da Receita |
| Cenário | Previsão baseada no que a lei permite, sem data ou detalhe definido |
PIS, Cofins e CSLL retidos
4,65% → 1%
Em 01/01/2027
Fica só a CSLL. Definido.
INSS de empresas desoneradas
3,5% → 11%
Em 01/01/2028
Fim da desoneração da folha. Definido.
ISS
2033
Deixa de existir
Diminui aos poucos a partir de 2029. Definido.
Conteúdo informativo, baseado nas normas publicadas até 12/10/2026. Não substitui a análise do contador do condomínio.
01 · Em poucas palavras
- Hoje, o condomínio retém 4,65% de PIS, Cofins e CSLL quando paga limpeza, conservação, manutenção, vigilância ou serviços profissionais a uma empresa fora do Simples Nacional.
- Em 2027, essa retenção passa a ser só de CSLL, 1%. Vale a data em que o condomínio paga a nota.
- Em 2028, as empresas da desoneração da folha, comuns na construção civil, saem da retenção de INSS de 3,5% e voltam para a regra geral de 11%.
- De 2029 a 2032, o ISS diminui, e o ISS retido diminui junto. Em 2033, o ISS acaba.
- Não mudam com a reforma: o INSS de 11% na regra geral e o Imposto de Renda, que o condomínio só retém sobre o salário dos empregados.
- O condomínio não vai reter os impostos novos (CBS e IBS).
02 · PCC hoje: quem retém e sobre quais serviços
A obrigação está no art. 30 da Lei nº 10.833/2003, com a redação da Lei nº 13.137/2015. Ela vale para pagamentos de pessoas jurídicas de direito privado a outras pessoas jurídicas e alcança, inclusive, os condomínios edilícios.
Base legal · Lei nº 10.833/2003, art. 30
Caput (trecho)
“Os pagamentos efetuados pelas pessoas jurídicas a outras pessoas jurídicas de direito privado, pela prestação de serviços de limpeza, conservação, manutenção, segurança, vigilância, transporte de valores e locação de mão de obra, pela prestação de serviços de assessoria creditícia, mercadológica, gestão de crédito, seleção e riscos, administração de contas a pagar e a receber, bem como pela remuneração de serviços profissionais, estão sujeitos a retenção na fonte (…)”
§ 1º, IV
“O disposto neste artigo aplica-se inclusive aos pagamentos efetuados por: (…) IV – condomínios edilícios.”
O que cada serviço significa, na regulamentação da Receita (IN SRF nº 459/2004):
| Serviço | O que entra |
|---|---|
| Limpeza, conservação e zeladoria | Varrição, lavagem, higienização, desentupimento, dedetização, desratização e tudo o que mantém a limpeza e a conservação das áreas e instalações |
| Manutenção | Serviços que mantêm edificações, instalações, máquinas, elevadores e equipamentos em condições de operação, exceto o conserto isolado de um bem defeituoso |
| Segurança e vigilância | Garantia da integridade física de pessoas e preservação de valores e bens patrimoniais |
| Profissionais | Os listados no regulamento do IR: advocacia, contabilidade, auditoria, engenharia, arquitetura, consultoria, administração de bens, entre outros |
03 · Manutenção contínua × conserto isolado
É o ponto que mais gera dúvida. A regra prática que funciona:
Manutenção (com retenção)
Contrato mensal ou prestação regular para manter o bem funcionando: manutenção preventiva de elevadores, bombas, portões, geradores, ar-condicionado
≠
Conserto isolado (sem retenção)
Chamado pontual para consertar um bem que quebrou, sem contrato de manutenção: troca de um motor de portão, reparo de um vazamento
A Receita reforçou esse critério na Solução de Consulta Cosit nº 190/2026, publicada em 30/09/2026: as contribuições são retidas quando há contrato de manutenção ou prestação “sistemática, regular e contínua”. No mesmo ato, a Receita tratou a pintura predial como conservação de imóvel.
Nossa recomendação
Classifique o serviço pelo contrato, não pelo nome que vem na nota. Se a empresa que faz a manutenção mensal emite uma nota de “conserto”, mas o conserto está coberto pelo contrato, a retenção continua devida.
04 · Quando não há retenção
- Prestador optante do Simples Nacional. Exige declaração do prestador, que o condomínio deve arquivar.
- Retenção de até R$ 10,00. Com a alíquota de 4,65%, são as notas de até R$ 215,05 (Lei nº 10.833/2003, art. 31, § 3º). Em 2027, esse limite pode subir; veja a seção 08.
- Conserto isolado, sem contrato de manutenção.
- Serviços fora da lista, como fornecimento de mercadorias.
- Prestador pessoa física ou MEI. O PCC só existe entre pessoas jurídicas fora do Simples.
Informação
Prestador com decisão judicial
Se o prestador tiver decisão judicial que afaste a retenção, ele deve apresentar a decisão. Sem documento, a retenção se mantém.
05 · Base, cálculo e recolhimento
- Base: o valor bruto da nota, sem deduções.
- Momento: a retenção é feita na data do pagamento, inclusive de adiantamentos. É esse dia que decide a alíquota na virada para 2027.
- Guia: DARF código 5952, até o dia 20 do mês seguinte ao pagamento (ou o dia útil anterior).
- Declaração: EFD-Reinf (evento R-4020) até o dia 15 do mês seguinte e DCTFWeb até o dia 25.
- Comprovante: o prestador tem direito ao informe das retenções. Desde o fim da DIRF, as informações saem da EFD-Reinf.
06 · A tabela: hoje × futuro
| Retenção | Hoje (2026) | 2027 | 2028 | 2029 a 2032 | 2033 em diante |
|---|---|---|---|---|---|
| PIS, Cofins e CSLL (PCC) | 4,65% | 1% (só CSLL) · Definido | 1% (só CSLL) | 1% (só CSLL) | 1% (só CSLL) |
| INSS, regra geral | 11% | 11% | 11% | 11% | 11% |
| INSS, empresa desonerada (CPRB) | 3,5% | 3,5% | 11% · Definido | 11% | 11% |
| IR sobre salários | Tabela | Tabela | Tabela | Tabela | Tabela |
| IR sobre serviços de empresas | Não há | Não há | Não há | Não há | Não há |
| ISS (São Paulo, 7 serviços) | Alíquota cheia | Alíquota cheia | Alíquota cheia | 90%, 80%, 70% e 60% da alíquota · Definido | Acaba · Definido |
| CBS e IBS (impostos novos) | Não há | Não há retenção pelo condomínio | Não há | Não há | Não há |
07 · O que já está definido
PCC vira CSLL de 1% em 2027
A Lei Complementar nº 214/2025 (art. 509) reescreveu os arts. 30 e 31 da Lei nº 10.833/2003. A partir de 01/01/2027, o PIS e a Cofins deixam de existir (no lugar entra a CBS) e saem da retenção. A lista de serviços da seção 02 continua a mesma.
O que decide é o dia do pagamento, não o dia da nota:
| Nota emitida | Paga em | Retenção |
|---|---|---|
| Dezembro de 2026 | Dezembro de 2026 | 4,65% |
| Dezembro de 2026 | Janeiro de 2027 | 1% |
INSS de 3,5% acaba em 2028
Algumas empresas, principalmente de construção civil, pagam a contribuição previdenciária sobre o faturamento, e não sobre a folha (a “desoneração da folha”, ou CPRB). Quando o condomínio contrata uma delas por empreitada ou cessão de mão de obra, a retenção é de 3,5%, e não de 11%.
A Lei nº 14.973/2024 acaba com a desoneração aos poucos, e ela termina em 01/01/2028. Em agosto de 2026, a Receita confirmou (Solução de Consulta Cosit nº 153/2026) que os 3,5% valem até o fim de 2027. Em 2028, essas empresas passam para a regra geral de 11%.
ISS diminui e acaba
A Emenda Constitucional nº 132/2023 fixou o calendário: o ISS é cobrado normalmente até 2028; de 2029 a 2032, a alíquota cai para 90%, 80%, 70% e 60% do valor original; em 2033, o ISS deixa de existir e é substituído pelo IBS. Enquanto houver ISS, a regra municipal de retenção continua valendo, mas o valor retido acompanha a alíquota menor.
O condomínio não retém CBS nem IBS
O regulamento da CBS (Decreto nº 12.955, de 29/04/2026) não cria retenção de CBS pelo condomínio que contrata serviços. O condomínio, em regra, nem é contribuinte desses impostos. As cotas condominiais só são tributadas se o condomínio optar pelo regime regular. Sem essa opção, se as cotas forem menos de 80% da receita total, o condomínio passa a recolher apenas sobre as operações com terceiros (como a locação de espaços), e não sobre as cotas.
08 · O que ainda falta regulamentar e os cenários
Falta regulamentar
Código de DARF e EFD-Reinf para a CSLL de 1%
Hoje, o PCC é pago no DARF 5952 e informado na EFD-Reinf (evento R-4020). Até 12/10/2026, a Receita não havia publicado o código e o ajuste da declaração para a retenção só de CSLL. É algo a acompanhar antes do fechamento de dezembro.
A confirmar
Notas pequenas: o piso de R$ 10,00 com a CSLL de 1%
A LC 214/2025 trocou a alíquota do art. 31 por 1% e, pelo texto consolidado, manteve a dispensa de retenção de até R$ 10,00. Se for assim, a partir de 2027 ficam sem retenção as notas de até R$ 1.000,00, como a manutenção mensal de portão ou a dedetização. Ainda não temos certeza. A Receita não atualizou a IN SRF 459/2004, que detalha a dispensa, e pode ajustar a regra. Vale confirmar antes de configurar os pagamentos de 2027.
Cenário
Split payment
É o mecanismo que vai cobrar a CBS e o IBS: no momento do pagamento, o banco ou a instituição de pagamento separa a parte do imposto e manda direto para o governo. A lei prevê que ele comece de forma gradual. As notícias de agosto de 2026 indicam início opcional em 2027, primeiro entre empresas, e ainda sem data para ser obrigatório. Para o condomínio que só contrata serviços, o efeito esperado é pequeno: o valor da nota não muda, muda quem repassa o imposto.
Cenário
O que substitui a retenção de ISS em 2033
O IBS não tem uma “retenção pelo tomador” como a do ISS paulista. A tendência é que o split payment ocupe esse papel. Os detalhes dependem de regulamentação do Comitê Gestor do IBS.
09 · Exemplos em reais
A mesma nota de limpeza da seção 05 (R$ 12.000,00, contrato mensal, prestador fora do Simples, sem materiais), paga em 2026 e em 2027:
| Retenção | Paga em 2026 | Paga em 2027 |
|---|---|---|
| PCC / CSLL | R$ 558,00 (4,65%) | R$ 120,00 (1%) |
| INSS | R$ 1.320,00 (11%) | R$ 1.320,00 (11%) |
| Total retido (sem ISS) | R$ 1.878,00 | R$ 1.440,00 |
O custo da nota para o condomínio é o mesmo, R$ 12.000,00. O que muda é quanto vai para a guia e quanto vai para o prestador.
Obra de impermeabilização por construtora na desoneração, nota de R$ 50.000,00, sem materiais previstos no contrato:
| Paga em | INSS retido |
|---|---|
| 2027 | R$ 1.750,00 (3,5%) |
| 2028 | R$ 5.500,00 (11%) |
Obras que atravessam a virada de 2027 para 2028 precisam ter essa diferença prevista no cronograma de pagamentos.
10 · O que fazer agora
- Classifique cada prestador pelo contratoManutenção contínua tem retenção; conserto isolado, não. Arquive a declaração dos optantes do Simples.
- Marque quem está na desoneração (CPRB)São esses prestadores que mudam de 3,5% para 11% em 2028.
- Prepare os pagamentos de 2027A retenção de PCC cai para 1% pela data do pagamento.
- Revise contratos que citam “4,65%”E avise os prestadores sobre a mudança.
- Planeje o fechamento de dezembro de 2026Defina quais notas serão pagas em dezembro e quais em janeiro.
- Acompanhe a ReceitaCódigo de DARF, ajuste da EFD-Reinf e a regra da dispensa de R$ 10,00 para a CSLL isolada.
- Não mude o que não mudouINSS de 11% na regra geral e IR sobre salários continuam iguais.
11 · Fontes
- Lei nº 10.833/2003 – arts. 30 a 36, com a redação da Lei nº 13.137/2015 (retenção de PIS, Cofins e CSLL; dispensa de até R$ 10,00 no art. 31, § 3º)
- Instrução Normativa SRF nº 459/2004
- Solução de Consulta Cosit nº 190/2026 (DOU de 30/09/2026) – manutenção contínua × conserto isolado
- Lei Complementar nº 214/2025 – art. 26 (condomínio), arts. 31 a 36 (split payment) e art. 509 (nova redação dos arts. 30 e 31 da Lei nº 10.833/2003, retenção a partir de 2027)
- Decreto nº 12.955/2026 – Regulamento da CBS (art. 25: condomínio; arts. 28 a 35: split payment)
- Lei nº 14.973/2024 – reoneração gradual da folha (fim da CPRB em 2028)
- Lei nº 12.546/2011 – art. 7º, § 6º (retenção de 3,5%)
- Solução de Consulta Cosit nº 153/2026 – retenção de 3,5% de 2025 a 2027
- Lei nº 8.212/1991 – art. 31 (retenção de 11%)
- Emenda Constitucional nº 132/2023 – calendário de transição do ISS para o IBS
- Parecer Normativo CST nº 37/1972 – IR na fonte e condomínios
- Receita Federal – EFD-Reinf, perguntas e respostas (série R-4000)
Retenções sem surpresa