Conteúdo informativo, baseado na legislação vigente em 03/10/2026. As regras do fundo de reserva de cada condomínio estão na sua convenção e nas decisões de assembleia. Não substitui a análise do contador ou do advogado do condomínio.
Todo condomínio tem dois tipos de dinheiro. Um é o caixa do mês: entra com a taxa condominial e sai para pagar folha, água, luz, manutenção e contratos. O outro é o fundo de reserva: uma poupança coletiva, formada aos poucos, para o que não dá para prever.
Os dois costumam estar no mesmo balancete e, às vezes, na mesma conta bancária. É aí que eles se misturam.
De onde vem o fundo de reserva
A regra principal é a convenção do condomínio. É ela que define quanto se contribui para o fundo, como ele é usado e quem autoriza o uso.
O Código Civil manda a convenção definir “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio” (art. 1.334, I). A Lei 4.591/1964, que regulava os condomínios antes do Código Civil de 2002, já dizia que a convenção deveria conter “a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva” (art. 9º, § 3º, “j”).
Parte da Lei 4.591/1964 que trata do condomínio foi substituída pelo Código Civil de 2002, e há discussão sobre quais dispositivos continuam aplicáveis. Na prática, o documento de referência é a convenção do seu condomínio.
Para que serve, e para que não serve
O fundo de reserva existe para o que não cabe no orçamento do ano: uma obra necessária e urgente, um equipamento que quebrou, uma despesa imprevista. A convenção ou a assembleia costumam dizer em quais casos ele pode ser usado.
Ele não existe para cobrir, mês após mês, a diferença entre o que entra e o que sai. Quando isso acontece, o fundo vira um disfarce: o balancete fecha, mas o orçamento continua errado.
| Situação | O que o fundo está fazendo | O que isso indica |
|---|---|---|
| A bomba d’água queimou e precisou ser trocada no mesmo dia | Cobrindo um imprevisto | Uso esperado, se previsto na convenção ou aprovado em assembleia |
| Toda conta de luz é paga, em parte, com o fundo | Cobrindo despesa ordinária recorrente | O orçamento está subdimensionado ou a inadimplência está alta |
| O fundo diminui todo mês e nunca é recomposto | Financiando o déficit | Sem ajuste, a taxa extra vira rotina |
Como identificar a mistura
Três perguntas resolvem a maior parte dos casos:
- O saldo do fundo aparece separado no balancete, todo mês? Se ele só aparece somado ao caixa, não dá para saber quanto sobrou.
- Cada retirada do fundo tem uma autorização e um motivo? A autorização vem da convenção ou da assembleia, não do hábito.
- Existe plano de reposição? Quando o fundo foi usado, a previsão orçamentária precisa dizer como e quando ele volta ao nível anterior.
Quem paga a reposição: proprietário ou inquilino
Aqui a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) faz uma distinção importante, que costuma surpreender.
- Constituir o fundo de reserva é despesa extraordinária, que cabe ao locador, ou seja, ao proprietário (art. 22, X, e parágrafo único, “g”).
- Repor o fundo que foi usado para pagar despesas ordinárias é despesa ordinária, que cabe ao locatário, salvo se se referir a período anterior ao início da locação (art. 23, XII, e § 1º, “i”).
E o inquilino só é obrigado a pagar as despesas ordinárias “desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal” (art. 23, § 2º).
Nossa leitura
Separar o fundo do caixa do mês não é só boa prática: é o que permite cobrar cada parcela de quem deve pagá-la.
Se o fundo cobriu despesa ordinária e a reposição não for identificada como tal no boleto e na prestação de contas, o proprietário pode acabar pagando o que caberia ao inquilino, ou o contrário. A separação por tipo de cobrança também é o caminho da nova NFS-e para condomínios, que tem um código próprio para fundo de reserva.
Base legal · 4 trechos
Código Civil, art. 1.334, I
a convenção determinará “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;”
Código Civil, art. 1.350, caput
“Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”
Lei nº 8.245/1991, art. 22, parágrafo único, “g”
entre as despesas extraordinárias de condomínio: “constituição de fundo de reserva.”
Lei nº 8.245/1991, art. 23, § 1º, “i”
entre as despesas ordinárias: “reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.”
E quando a obra é urgente?
O Código Civil permite que o síndico faça obras ou reparos necessários sem autorização prévia (art. 1.341, § 1º). Se forem urgentes e importarem em despesas excessivas, ele deve dar ciência à assembleia, “que deverá ser convocada imediatamente” (art. 1.341, § 2º). Usar o fundo nesses casos pode ser legítimo, desde que siga a convenção e fique registrado.
O que fazer agora
- Leia a convençãoAnote o que ela diz sobre contribuição, uso e reposição do fundo de reserva. Se ela for omissa, leve o tema à assembleia.
- Separe o saldoPeça à administradora que o fundo apareça em linha própria no balancete e, se possível, em conta ou aplicação separada.
- Registre cada usoToda retirada com data, valor, motivo e autorização (cláusula da convenção ou ata de assembleia).
- Monte o plano de reposiçãoSe o fundo foi usado, a previsão orçamentária do ano seguinte deve dizer como ele será recomposto, e a cobrança deve identificar a reposição por tipo.
- Ajuste o orçamento, não o fundoSe o fundo vem cobrindo despesa do mês, o problema está no orçamento ou na inadimplência. É isso que precisa ser revisto na assembleia.
Fireflies Condomínios
Quer saber se o fundo do seu condomínio está pagando o mês?
A gente confere a prestação de contas e mostra, separado, o que é caixa e o que é reserva.